Imposta Registro 2019: calcolo casa, affitto locazione

(Genova)ore 23:15:00 del 26/05/2019 - Tipologia: , Economia, Guide

Imposta Registro 2019: calcolo casa, affitto locazione

IMPOSTA REGISTRO 2019 CALCOLO - L’articolo 20 del Tur, relativo all’imposta di registro, è stato modificato a seguito dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2019..

IMPOSTA REGISTRO 2019 CALCOLO - L’articolo 20 del Tur, relativo all’imposta di registro, è stato modificato a seguito dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2019. Vediamo come.

IMPOSTA REGISTRO 2019 CALCOLO - Il nuovo testo dell’articolo in questione recita: “L’imposta (di registro NdR) è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall’atto medesimo, prescindendo da quelli extra-testuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi”. Tale testo sostituisce il precedente articolo 20 del Tur, che diceva invece: “L’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente”.

IMPOSTA REGISTRO 2019 CALCOLO - La differenza sta nell’applicazione della norma in termini di riqualificazione degli atti portati in registrazione. Il tema era quello della decorrenza della modifica normativa: retroattiva o no? Da applicarsi o meno solo agli atti portati in registrazione dopo il 1 gennaio 2018?

La risposta è stata data dall’Agenzia delle Entrate con il documento in replica alla Interrogazione parlamentare n. 5-00644 del 28/11/2018 in cui si afferma, da un lato, che la norma ha portata “innovativa” dell’articolo 20 Tur rappresentando una “rivisitazione strutturale, profonda e autentica della fattispecie impositiva pregressa”; dall’altro che si riconosce l’ “applicazione con riferimento all’attività di liquidazione dell’imposta effettuata dagli uffici dell’Agenzia a decorrere dal 1° gennaio 2018 a prescindere dalla data di registrazione degli atti”.

In sostanza, per tutti gli atti, a prescindere dalla data della loro registrazione (quindi, anche anteriore al 1° gennaio 2018),  era stata ribadita la irretroattività del nuovo testo.

L’Imposta di Registro è un tributo fiscale che ogni cittadino si trova tenuto a pagare nel momento in cui avviene la scritturazione di un atto o documento a seguito di una compravendita e l’acquisto di un immobile ne rappresenta uno degli esempi più classici. A differenza di altre tasse che con cadenza prestabilita impegnano il cittadino a corrispondere le adeguate somme in denaro a vantaggio dello Stato, l’Imposta di Registro è un tributo fiscale di tipo indiretto, ovvero non va a colpire il possesso di una determinata quantità di ricchezza quanto piuttosto il trasferimento della stessa. In pratica questa tassa si applica senza far riferimento allo stato patrimoniale costituito, ma ad un atto o negozio giuridico intrapreso da uno o più cittadini, evento dove sono coinvolte per l’appunto somme economiche destinate all’acquisto o vendita di beni. L’Imposta di Registro ha un valore monetario che viene ottenuto tramite un calcolo specifico, in base ai parametri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate. Ovviamente il carico fiscale di questo tributo può variare di anno in anno e non è detto che il suo valore percentuale rimanga immutato, anche per il 2019 c’è bisogno dunque di capire nel dettaglio come ottenere il calcolo esatto dell’Imposta di Registro. Vi è inoltre un sostanziale divario tra prima e seconda casa, in quanto lo Stato tende per ovvie ragioni ad agevolare i cittadini nell’acquisto di un bene immobile destinato alla domiciliazione e alla residenza del proprietario. L’applicazione dell’Imposta di Registro si ha quando avviene una compravendita nella quale l’acquirente riceve la prima abitazione da un soggetto privato.

IMPOSTA REGISTRO 2019 CALCOLO - Quindi nel caso in cui si concretizzi una transazione economica che ricomprenda tutte le condizioni enunciate, l’Imposta di Registro 2019 è fissata al valore del 2% con una soglia minima di 1000 Euro, questo per quanto riguarda le compravendite dove sono coinvolti soggetti privati oppure imprese che però hanno diritto a liquidare beni immobili con esenzione dall’IVA. Avremo dunque un risultato derivante dal calcolo (rendita catastale x 110), dove il secondo termine rappresenta un coefficiente fisso di riferimento. Se invece l’atto negoziale prende forma all’interno del contratto disciplinando una transazione economica dove l’azienda è tenuta a vendere una prima casa in favore di un soggetto privato tenendo conto dell’IVA, allora l’Imposta di Registro 2019 sale fino al 4% e la modalità di calcolo resta sempre la stessa. Qualora la spesa da sostenere in caso di prima abitazione metta in risalto carichi fiscali con rilevanza contenuta, il discorso si fa un po’ più complesso per quanto concerne la compravendita di una seconda casa.

IMPOSTA REGISTRO 2019 CALCOLO - Come abbiamo già anticipato, la disciplina normativa in ambito tributario concede ad ogni cittadino possibilità di ricevere agevolazioni forti sulla titolarità di un solo bene immobile, mentre il possesso di due o più abitazioni inizia ad avere carichi fiscali decisamente diversi. Chiunque sia tenuto a pagare questa tassa di tipo indiretto nel 2019 per comprare una seconda casa, deve sborsare un’Imposta di Registro con valore del 9%, questo in caso di acquisto da soggetto privato. Qualora il venditore sia un’impresa costruttrice o comunque un’azienda con ruolo intermediario tra le parti, la base imponibile sia ipotecaria che catastale si ottiene con un calcolo rapportato al prezzo concordato all’interno del contratto, rispettando la misura fissa con valore pari a 200 Euro. Emerge quindi una differenza rilevante tra i vari tipi di atti, soprattutto in relazione alla posizione tributaria della parte venditrice coinvolta nell’affare, la quale riveste un ruolo importante per determinare la corretta registrazione dell’atto giuridico. Esistono comunque molteplici tipologie di imposte che lo Stato ha creato al fine di garantire un corretto controllo nella gestione fiscale dei tributi, con tasse a valori adeguati alla situazione patrimoniale di ogni soggetto. Se infatti prendiamo come esempio il caso di un atto notarile all’interno del quale vi è una scrittura diversa dalla semplice compravendita di un bene immobile, la legge non prevede l’applicazione dell’Imposta di Registro, bensì di una tassa che grava direttamente sugli eredi coinvolti nel processo di successione o donazione. Questo significa che lo Stato tende a distinguere, nel momento in cui vengono registrati all’Agenzia delle Entrate, tutto gli atti o negozi giuridici stipulati tra i cittadini italiani seguendo criteri fiscali conformati alle specifiche situazioni. Nel discorso viene chiamata in causa anche la classificazione catastale del bene stesso, aspetto che assume molta rilevanza poiché permette di effettuare una distinzione a livello di categoria tra gli immobili, differenziandoli anche nella destinazione d’uso. Nella condizione in cui si arrivi davanti alla scrivania di un notaio per ratificare tutti gli atti inerenti una semplice compravendita tra privati, allora l’Imposta di Registro entra in gioco come tributo fiscale indiretto e va a gravare sull’acquisto del bene immobile. Occorre dunque fare molta attenzione al giusto riferimento verso il tipo di tassa che si è tenuti a pagare, dal momento che eventuali errori o vizi di forma possono anche inficiare la regolarità dei contratti e lo Stato si avvale del diritto a controllare le posizioni tributarie di tutti coloro che in un anno solare abbiano stipulato tali atti giuridici.

Imposta di Registro 2019 per affitto casa e locazione commerciale

Abbiamo dunque affrontato la tematica riguardante tasse e tributi indiretti da corrispondere all’Agenzia delle Entrate in caso di atto giuridico negoziato tra cittadini italiani per la compravendita di una prima e seconda casa. Spesso però ci sono situazioni diverse che vedono coinvolte persone nell’interesse di ricevere un’abitazione in affitto, ovvero vivendo all’interno delle mura domestiche senza essere proprietari dell’immobile. Da questo punto di vista cambia anche la disciplina fiscale a carico del cittadino che risulti locatore di una casa, poiché un tributo espresso in forma indiretta ha per sua natura tipi di applicazione specifici e adeguati a determinate categorie riconosciute sul profilo normativo. Di conseguenza lo Stato tende a rimodulare le proprie richieste fiscali in base alla posizione patrimoniale del soggetto, come anche alla sua condizione giuridica assunta dopo aver stipulato un atto. Per quanto concerne l’Imposta di Registro correlata all’affitto di un bene immobile, troviamo quindi valori percentuali differenti rispetto a quelli previsti nella compravendita di una prima o seconda casa. Sotto questo aspetto gioca un ruolo molto importante anche la destinazione d’uso assegnata dal catasto all’immobile, soprattutto se si tratta di una locazione abitativa basata sul contratto di affitto. Focalizzando dunque l’attenzione su questa tipologia di atti che stiamo prendendo in esame, andiamo a vedere con un esempio come è possibile calcolare e ottenere il valore percentuale di questo tributo indiretto. Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, troviamo un’Imposta di Registro che nel 2019 andrà a gravare nella misura del 2% sul canone annuo concordato e moltiplicato per la somma di tutte le annualità. Ovviamente detta così può sembrare poco chiara, ma portando un caso rappresentativo è possibile avere un quadro più chiaro della questione. Ammettiamo che due parti abbiano stipulato un contratto d’affitto con valore annuo corrispondente a 9000 Euro totali, ovvero 750 da pagare ogni mese. L’Imposta di Registro non va a ricadere sulla rata singola, piuttosto si applica al 2% dell’intera somma per cui è accordato il canone di locazione. Essendo quindi 9000 la cifra esatta a livello annuale, abbiamo come risultato un’Imposta di Registro 2019 che costerebbe esattamente 180 Euro.

Questo procedimento matematico vale nella stessa maniera per l’affitto di cantine o box auto, le quali sono classificate al catasto col termine di “pertinenze” cioè quelle particelle annesse al fabbricato principale, in questo caso l’abitazione stessa. Inoltre è importante precisare che l’Imposta di Registro non è attuabile sul cosiddetto “deposito cauzionale”, ossia il prezzo di garanzia che il proprietario richiede al locatore al momento della consegna dell’immobile, fatta eccezione per il solo caso in cui questo pagamento venga effettuato da una persona terza rispetto a colui che ottiene l’affitto e allora la tassa indiretta si applica con un valore dello 0,5%. Oltre ai contratti di locazione per abitazioni esistono quelli per gli immobili con destinazione d’uso commerciale, ovvero tutti quei fabbricati iscritti nell’elenco del catasto che non sono attinenti alle funzioni di residenza e domicilio per persone. Chiaramente cambiano alcuni aspetti fiscali anche dal punto di vista delle tasse da dover pagare in seguito alla trascrizione di atti giuridici, vediamo allora le differenze in confronto al classico affitto. L’Imposta di Registro 2019 stabilita per gli immobili con locazione commerciale ha un costo pari all’1% sul valore complessivo del canone annuo. In merito al concetto dei fabbricati iscritti con destinazione d’uso strumentale per natura, occorre però distinguere tra varie tipologie di immobili, dal momento che vi sono delle specifiche catastali che individuano tre diverse categorie di beni e sono le seguenti: studi e/o uffici (A/10), negozi (C/1) e magazzini sotterranei (B/8). La tassazione indiretta con carico fiscale all’1% si riferisce quindi a tutti gli immobili strumentali per natura, ovvero edificati con esclusiva destinazione d’uso commerciale o professionale, i quali siano locati da un soggetto con partita IVA. In caso contrario si ha un’Imposta di Registro con valore al 2% e conformata alla disciplina ordinaria prestabilita per gli affitti. Emerge dunque un quadro che prevede delle agevolazioni fiscali sulla tassazione indiretta per i cittadini che abbiano una partita IVA valida e riconosciuta dall’Agenzia delle Entrate.

 

Articolo di Carmine

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